Một cuộc chiến sản xuất bia tại các tòa án ở California có thể nâng San Jose khỏi sự ràng buộc của một đạo luật gây tranh cãi nhằm chấm dứt việc phân vùng loại trừ dành cho một gia đình trên toàn tiểu bang.
Triển vọng khiến các chuyên gia địa phương nhún vai và đặt câu hỏi liệu Dự luật 9 của Thượng viện có ảnh hưởng gì đến nguồn cung nhà ở của San Jose hay không. Luật đã hoạt động kém trong việc phê duyệt nhà mới kể từ khi nó có hiệu lực vào tháng 2022 năm 9. Một thẩm phán của Quận Los Angeles vào tháng trước đã coi SB XNUMX là vi hiến ở năm thành phố Nam California. Nếu vụ việc được tòa án cấp cao hơn của tiểu bang kháng cáo và chấp thuận, nó có thể được áp dụng trên toàn tiểu bang – và bị hủy bỏ ở San Jose.
Nhà tư vấn sử dụng đất Bob Staedler cho biết ông rất ngạc nhiên khi phán quyết lại đi theo hướng này.
Ông nói với San José Spotlight: “Việc triển khai SB 9 chưa hiệu quả so với những gì được cường điệu hóa.
Ủy viên Hội đồng Peter Ortiz cho biết pháp luật — cho phép chủ nhà chia nhỏ các lô đất để xây dựng mới và xây tối đa bốn ngôi nhà trên mỗi lô, miễn là mỗi lô có diện tích ít nhất là 1,200 feet vuông — là cần thiết.
Ông nói với San José Spotlight: “Các quy định của dự luật về phân vùng lại là những bước quan trọng hướng tới việc tạo ra các lựa chọn nhà ở toàn diện hơn và giá cả phải chăng cho tất cả mọi người”.
Văn phòng Bộ trưởng Tư pháp Rob Bonta nói với San José Spotlight, “Chúng tôi đang tiếp tục xem xét quyết định và sẽ xem xét tất cả các lựa chọn để bảo vệ SB 9. Chúng tôi không có gì bổ sung vào lúc này.”
Kể từ năm 2022, các quan chức thành phố đã nhận được 32 đơn đăng ký theo SB 9 để chia lô và chấp thuận XNUMX đơn trong số đó. Họ cũng đã nhận được bảy đơn đăng ký song công và đã phê duyệt hai đơn.
Erik Schoennauer, nhà tư vấn sử dụng đất, cho biết sở quy hoạch thành phố nhận được rất ít yêu cầu SB 9 so với các đơn vị nhà ở phụ kiện (ADU).
“Hầu hết những người mua nhà dành cho một gia đình đều muốn có một ngôi nhà dành cho một gia đình. Họ không quan tâm đến việc tạo ra một căn hộ song lập hoặc bốn tầng hay bất cứ điều gì luật pháp cho phép,” Schoennauer nói với San José Spotlight. “Phần còn lại của phương trình là không có một bộ phận cộng đồng đầu tư nào quan tâm đến những dự án đó, mà cần rất nhiều công sức và đầu tư tài chính để thu được lợi ích tương đối nhỏ.”
Yêu cầu cấp phép cho ADU, còn được gọi là nhà bà ngoại hoặc nhà ở sân sau, đã nhận được phản hồi ngược lại với 3,000 giấy phép được cấp kể từ khi chương trình nhà thầu được phê duyệt trước của thành phố được triển khai vào năm 2019. Hơn 1,400 căn hộ lớn đã được phê duyệt trước.
Các chuyên gia địa phương đã tự hỏi liệu ADU có hấp dẫn hơn đối với chủ sở hữu bất động sản hay không vì quy trình phê duyệt tiết kiệm chi phí ở San Jose.
Cheryl Wessling, người phát ngôn của sở quy hoạch thành phố, cho biết tỷ lệ đơn đăng ký được phê duyệt của SB 9 thấp so với số lượng đã gửi là do phản hồi của người nộp đơn chậm.
Wessling nói với San José Spotlight: “Ngoại trừ một số biểu mẫu cụ thể của SB 9 cần hoàn thành, ứng dụng SB 9 không có gì khác biệt hoặc chậm hơn bất kỳ dự án xây dựng phân khu hoặc song lập nào khác.
Nhưng Schoennauer nói nó còn hơn thế nữa. Các quan chức coi SB 9 trùng lặp với ý tưởng của riêng họ về việc phân chia các ngôi nhà dành cho một gia đình với nhà ở nhiều căn hộ trong khu dân cư.
Schoennauer nói: “Đó là một cuộc tranh luận thú vị khi San Jose đang cân nhắc về Nhà ở Cơ hội vì theo tôi, cả hai bên lập luận đều sai. “Những người ủng hộ nó đã thúc đẩy ý tưởng rằng điều này sẽ tạo ra những căn hộ có giá cả phải chăng… đó là một lập luận hợp lý. Ở phía bên kia, những người hàng xóm của NIMBY nói rằng bạn sẽ phá hủy những ngôi nhà dành cho một gia đình và tạo ra sự hỗn loạn, v.v.
Schoennauer cho biết SB 9 đã chỉ ra rằng cả hai kịch bản đều không thành hiện thực và nó chỉ bộc lộ những thách thức tài chính cũng như sự thiếu quan tâm đến việc xây dựng trên các khu đất quy hoạch do lãi suất cao và chi phí xây dựng quá cao.
Nghị viên Dev Davis cho biết cô ấy không đặt quá nhiều quan tâm vào phán quyết cho đến khi nó được đưa lên cấp tiểu bang. Cô ấy nói rằng vụ việc cho cô ấy biết rằng cô ấy không đơn độc lo lắng về “sự xói mòn quyền kiểm soát của địa phương”.
Davis nói với San José Spotlight: “Chúng tôi đã lên kế hoạch cho sự phát triển khá nhiều trong thành phố của mình – chúng tôi có yếu tố nhà ở, quy hoạch chung. “Nhưng chúng tôi chưa lên kế hoạch cho nhiều khu dân cư cũ mà tôi đại diện để xử lý hệ thống thoát nước ngày càng gia tăng, và thành thật mà nói, điện, đường, tất cả những vấn đề đó sẽ cần thiết để các dịch vụ của thành phố theo kịp với mật độ dày đặc đó.”
Schoennauer cho biết ông ủng hộ tinh thần của những gì luật pháp đang cố gắng đạt được.
“Tôi sống trong một cộng đồng có mật độ dân cư hỗn hợp ở trung tâm thành phố và biết rằng việc xây dựng một căn hộ song lập trên nhiều lô đất không gây hại cho ai. Tôi không thấy những bước tiến của việc gieo rắc nỗi sợ hãi NIMBY,” Schoennauer nói.
